Не пропусти

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка – это распространенный тип сделок с недвижимостью. С ростом спроса на ипотеку, увеличивается и число тех, кто, оформив ипотечный кредит, по любой причине впоследствии решает продать ее. Как сделать это правильно, рассмотрим детально.

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банкаВ соответствии со ст. 301 ГК РФ, продажа, равно как и любая другая сделка с ипотечной квартирой может быть проведена на законных основаниях только с согласия банка. При нарушении этого правила недвижимость переходит в собственность банка.

Как показывает практика таких сделок, самыми распространенными являются следующие схемы продаж ипотечных квартир:

  • Путем досрочной выплаты кредита;
  • Самостоятельная продажа;
  • Продажа при участии банка;
  • Продажа долга.

Способ хорош в том случае, если удастся найти такого покупателя, который согласится выдать продавцу необходимую сумму для полного погашения ипотечного займа. Задача не простая, так как часто покупатели опасаются покупать жилье с обременением.

Однако, эта схема вполне востребована в сделках со строящимся жильем. Новостройки улучшенной планировки – это самый востребованный тип недвижимости, поэтому добросовестные застройщики не знают недостатка в покупателях. Но и в этом случае первое, с чего следует начинать поиск покупателя, это сообщить о желании продать залоговую квартиру в банк. Для банка – это не выгодная сделка, поэтому стоит отнестись серьезно к аргументированию такого желания.



Далее следует поэтапно выполнить следующие действия:

  1. Получить в банке справку об остатке задолженности.
  2. Составить и заверить у нотариуса соглашение между покупателем и продавцом.
  3. Снять с регистрационного учета в квартире всех жильцов, включая детей.
  4. Получить от покупателя задаток, равный по сумме остатку задолженности.
  5. Получить в банке справку об отсутствии задолженности и снятии обременения с квартиры.
  6. Провести сделку купли-продажи с последующей регистрацией купчей в Регистрационной палате.

Самостоятельно продавать квартиру можно только в том случае, если каждый потенциальный покупатель будет проинформирован о том, что квартира находится в залоге по ипотеке. В противном случае, действия продавца будут расцениваться, как афера. Если же покупатель проинформирован обо всех нюансах и согласен приобрести квартиру с обременением, далее следует действовать в строго определенном порядке:

  1. Покупатель должен прийти в банк и сообщить о своем намерении купить квартиру, находящуюся в залоге.
  2. Соглашение на этот раз заключается между банком и покупателем и точно также нотариально заверяется.
  3. Покупатель арендует две банковские ячейки, в одну помещает сумму оставшейся задолженности по ипотеке, а во вторую остаток от покупной цены квартиры.
  4. Банк снимает обременение с квартиры.
  5. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в Регистрационной палате.
  6. После предъявления выписи из ЕГРП о переходе права собственности на ипотечную квартиру к покупателю, банк получает доступ к ячейке с остатком долга по ипотеке, а продавец ко второй ячейке с оставшейся суммой.



Согласно данной схеме продажи, банк выступает в качестве активного участника будущей сделки купли-продажи залоговой квартиры. С самого начала (поиска потенциального покупателя) и до завершения все операции совершаются самим банком. Ячейки для взаиморасчетов также арендуются в том же самом банке. Продавец при такой схеме избавлен от очень многих проблем, так как все операции сотрудники банка выполнят сами, включая регистрацию договора купли-продажи в Росреестре.

Для покупателя участвовать в такой сделке – прямая выгода, в отличие от продавца. Ему будет выделена ячейка, в которую покупатель внесет остаток от продажной стоимости за вычетом задолженности по ипотеке. Так как банк заинтересован в том, чтобы как можно скорее продать квартиру, то цена продажи обычно ниже среднерыночной. И все же именно такие схемы – не редкость на рынке, поскольку банк может прямо выдвинуть условие кредитору – продажа только при непосредственном участии кредитной организации.

Закон позволяет заемщику продать свои долговые обязательства перед кредитной организацией. При продаже ипотечного договора, он переоформляется на новое физическое лицо. С банком покупатель подписывает договор-обязательство выплатить остаток долга на точно таких же условиях, на каких был заключен ипотечный договор с продавцом. В результате покупатель продолжает платить вместо продавца ипотечный кредит и становится владельцем залоговой квартиры.

Для покупателя, готового нести расходы по ипотеке, сделка является выгодной, так как продажная цена обычно ниже среднерыночной. Оформление ипотеки происходит по стандартной схеме:



  1. Покупатель подает в банк стандартный пакет документов для рассмотрения возможности оформить ипотечный заем.
  2. При одобрении кандидатуры покупателя, банк переоформляет на него ипотеку, предварительно оценив объект покупки.

Все документы в Регистрационную палату для перерегистрации подаются сотрудниками банка. От продавца требуется только поставить свою подпись под договором о переуступке долга. Стоит заметить, что покупателем в такой ситуации может выступать не только физическое лицо, но и юридическое, например, другой банк. В этом случае второй банк обычно предоставляет новый кредит для погашения старого на более выгодных для заемщика условиях.

Для заемщика сделка такого рода – выгодна, так как новый кредит ему придется погашать по сниженной процентной ставке. Однако, есть риск столкнуться с несогласием банка, выдавшего первоначальный кредит, вплоть до запрета продавать долг или наложения внушительных штрафных санкций.

Немалая доля ипотечных займов ежегодно оформляется по программе военной ипотеки. В этом случае обременение на жилье двойное, так как квартира находится до погашения долга в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны. Все обременения будут сняты с квартиры только тогда, как долг перед банком будет погашен полностью, а срок службы заемщика достигнет 20 лет. Продажа таких квартир происходит так:

  1. Заемщик ставит в известность Росвоенипотеку о том, что хочет продать квартиру и снять с нее обременение, такая же информация поступает и в банк.
  2. Банк выдает справку об остатке задолженности по ипотеке.
  3. Заемщик вносит остаток по ипотеке.
  4. Продавец находит покупателя.
  5. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и о снятии обременения с квартиры.
  6. Росреестр выдает выписку, в которой указано отсутствие обрменений.
  7. Сделка купли-продажи оформляется по стандартной схеме.



Долг перед Росвоенипотекой военнослужащий погашает из средств, вырученных от продажи квартиры, а также может привлечь для этого материнский капитал.

Продажа ипотечной квартиры – это вполне осуществимое мероприятие, но подготовка к нему должна быть серьезной. Лучше проконсультироваться с юристом о том, насколько выгоден тот или иной вариант продажи в данных конкретных условиях.

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка

    О admin

    x

    Check Also

    Продажа мороженого на улице как бизнес

    Как начать бизнес по продаже мороженого на улице? Почти каждый человек не прочь полакомиться мороженым. Его любят не только дети, но и взрослые люди, даже в пожилом возрасте.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире: документы, этапы, соседи

    Продажа комнаты в коммунальной квартире. Документы, этапы и согласие соседей Продать комнату в коммунальной квартире в сегодняшних условиях достаточно хлопотно. Для этого может понадобиться немало времени.

    Продажа квартиры с прописанным человеком

    Можно ли продать квартиру с прописанным человеком? Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости.

    Продажа квартиры в рассрочку: как оформить, риски

    Продажа квартиры с рассрочкой платежа, плюсы и минусы этой сделки Продажа квартиры в рассрочку – это не плохой вариант для продавца продать свою квартиру как можно быстрее, а покупателю представляется возможность избежать кабальную банковскую ипотеку.

    Продажа имущества после закрытия ИП

    Как осуществляется продажа имущества после закрытия ИП? Продажа имущества ИП после закрытия — ситуация, с которой сталкиваются многие предприниматели, принявшие решение о завершении бизнес-деятельности.

    Продажа земельного участка с обременением в 2017 году

    Порядок продажи земельного участка с обременением Обременение земельного участка – это официально зарегистрированное ограничение на возможные распорядительные действия с этим объектом недвижимости.

    Продажа доли в уставном капитале ООО: пошаговая инструкция на 2017 год

    Как продать долю в уставном капитале ООО? Продажа доли в уставном капитале ООО — популярный вариант отчуждения части компании. В чем сущность такого действия? Известно, что уставной капитал общества делится на насколько долей, каждой из которых владеет определенный учредитель или сама компания.

    Программа – Молодая семья – в 2017 году

    Социальные выплаты на приобретение жилья молодой семье в 2017 году С полной уверенностью можно констатировать тот факт, что на сегодняшний день наиболее сложно решаемым вопросом является покупка собственного жилья.

    Пришли из налоговой: что делать

    В фирму пришли из налоговой: что делать? Инспекторы Налоговой службы (ФНС) в соответствии с законодательством РФ могут наносить визиты на проверяемые предприятия в целях налогового контроля.

    Принудительная ликвидация юридического лица

    Основания и процедура принудительной ликвидации ООО Принудительная ликвидация юридического лица осуществляется на основании судебного решения. Инициатором судебного процесса может являться в пределах своей компетенции определенный в законе госорган, орган местного самоуправления или в некоторых случаях участник компании.

    Признание приватизации недействительной: основания, срок исковой давности

    Основания для признания приватизации недействительной Основания для признания приватизации недействительной установлены гражданским законодательством, поскольку на приватизационную сделку в полном объеме распространяются нормы Гражданского кодекса.

    Признание права собственности на земельный участок 2017

    Признание права собственности на земельный участок: в порядке наследования, в порядке приватизации, через суд Порядок признания права собственности на земельный участок может существенно различаться, в зависимости от конкретных жизненных ситуаций.

    Признание брака недействительным: основания и последствия

    Как признать брак недействительным в России? Как признать брак недействительным, какие основания для этого нужны, кто и как может требовать прекратить брак по основанию недействительность, порядок проведения процедуры и некоторые особенности дел о недействительности брака – подробно обо всем этом читайте далее.

    Признали годным на призывной комиссии: что делать, как обжаловать

    Что делать, если признали годным на призывной комиссии и как обжаловать решение о призыве? ​Не редко встречаются случаи, когда призывная комиссия признает юношу годным к службе по призыву вопреки медицинским показателям или без учета семейных обстоятельств призывника, в соответствии с которыми ему может быть предоставлена отсрочка от службы или освобождение.

    Прием на работу иностранных граждан в 2017 году

    Как ООО получить разрешение на трудоустройство иностранных граждан? Российские организации могут быть во многих случаях заинтересованы в найме иностранных работников.

    Приватизация придомовой территории многоквартирного дома

    Как приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома Приватизация придомовой территории многоквартирного дома является безусловным правом каждого собственника жилого помещения.

    Приватизация комнаты в общежитии

    Как приватизировать комнату в общежитии? Приватизировать комнату в общежитии можно только при соблюдении ряда условий, предусмотренных законодательными актами. Данное жилое помещение должно соответствовать требованиям, установленным Законом РФ № 1541-1, а порядок приватизации может существенно отличаться от обычных правил.

    Приватизация квартир для военнослужащих через суд

    Как осуществляется приватизация квартиры для военнослужащих через суд? ​Военнослужащему приватизировать в судебном порядке предоставленную ему квартиру достаточно нелегко, так как необходимо подготовить пакет документов внушительного размера, да и сам процесс может затянуться и занять более двух месяцев.

    Приватизация аварийного жилья

    Можно ли приватизировать аварийное жилье? Приватизация аварийного жилья согласно закону запрещена. Однако очень часто возникает необходимость приватизировать то помещение, в котором вы сейчас живёте, даже если оно находится в крайне плачевном состоянии.

    При какой зарплате можно взять ипотеку?

    С какой зарплатой можно взять ипотеку? Одним из основных критериев оценки заемщика, при рассмотрении заявки на кредит, является его заработная плата. Большинство заемщиков перед подачей документов пытаются узнать, какая должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку? Однозначно на этот вопрос не могут ответить даже представители банка.

    Претензия по договору долевого участия

    Как написать претензию по договору долевого участия в строительстве Нарушение обязательств в процессе исполнения договорных отношений может повлечь различные меры ответственности.

    Претензия банку: как ее правильно написать, исходя из вашего случая

    Что такое досудебная претензия банку и как ее правильно составить? В современных экономических условиях подавляющее большинство граждан и все юридические лица являются клиентами банков.

    Преимущественное право покупки доли в ООО: кто имеет, особенности реализации 2017

    Преимущественное право покупки доли в ООО Преимущественное право покупки доли в ООО гарантировано действующим гражданским законодательством и предоставляется учредителям общества в порядке и при условиях, установленных ГК РФ и внутренними документами предприятия.

    Предварительный договор купли продажи квартиры

    Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры? ​Приобретение квартиры – важный шаг для любой семьи. И главное здесь – выбрать подходящий вариант, который устроит и по местоположению, и по району, и по количеству квадратных метров, и по стоимости.

    Рейтинг@Mail.ru